牧马之大蛇龟伴，两次三回闹风云,身怀二甲山中藏，鸡鸣狗盗出丑来，准确揭晓落实

在“沪七条”、取消普宅和非普宅标准、税收新政等一系列政策举措落地后，上海楼市政策进入“最宽松”期，二手房成交量出现显著攀升。

据统计，截至11月23日，上海11月二手房成交套数突破2万套。安居客上海数据显示，11月是继3月、6月、7月、10月后，第5个同时也是最快实现二手房成交量突破2万套的月份。

上海市房屋管理局数据显示，刚刚过去的周末（即11月23日、11月24日），上海二手房成交套数分别为1113套、1224套。11月以来，上海每个周末二手房日成交套数均突破1000套。

随着刚需、改善性购房者积极入市，房地产中介统计的二手房带看量、成交量明显提升。上海链家数据显示，上周，上海二手房成交套数相比去年11月份第三周，同比增长106%，带看同比增长43%。

11月25日下午，记者来到上海市浦东新区房地产交易中心的不动产登记交易大厅，只见大厅内人流量较大，等候区十分热闹。

交易大厅的电子大屏显示，截至14时33分，当天号数为889个，当前正在受理第798个，当前等候号数为53个。从办理事项来看，登记受理和发证两项事务占据了半壁江山。

现场的一位工作人员告诉记者，近期前来交易的人流量较前几个月有质的提升，几乎每天都是排长队的状态。

房地产中介唐经理当天陪同客户前来办理过户，期间他频频接打其他客户的电话。他表示，一系列政策刺激后，近期二手房成交量有了显著提升，门店接待量、带看量也翻了数倍。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，11月以来，从来客来访等前瞻性指标来看，上海二手房市场活跃度均处于偏中高位运行的状态，11月的交易量有望超过10月。新房方面，上海新房供应量的增加，也为市场成交提供了基础。预计11月的最后一周，新房及二手房市场均有望实现交易量的进一步增长。

上周，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），取消普通住房和非普通住房标准，并扩大住房交易优惠税收政策覆盖面。《通知》自2024年12月1日起施行。

《通知》明确，上海市取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整，如对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上海市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，上海落实新政，将有助于后续购房成本的降低。政策调整后，在上海认购140平方米及以下住房，契税降至最低水平，即1%，其基本覆盖了绝大多数刚性和改善型购房需求，有力支持了购房消费行为。购置二套房的契税，其减负效应较明显。举例来说，对于认购1000万元总价的住房来说，新政前契税最高需30万元，新政后最低可为10万元，即直接减少20万元。

9月底，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（以下简称“沪七条”）称，调整住房限购政策。对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

“沪七条”还明确，优化住房信贷政策。落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。

从10月份的数据来看，无论是新房还是二手房，上海市场表现均积极向好。上海市房屋管理局数据显示，10月新房成交67万平方米，环比增加31%，同比增加14%；二手住房成交182万平方米，环比增加53%，同比增加77%；新房、二手住房合计成交249万平方米，同比增加54%。

值得注意的是，尽管新房、二手房成交量显著攀升，上海二手房价格仍处于下行阶段，尚未出现拐点。中指研究院数据显示，10月上海二手住宅样本均价为6.02万元/平方米，环比下跌0.1%，同比下跌7.94%。