二八分开六在前，全面解答解释落实

高律师：

我是一名在华留学生，因学习需要，在校外租赁了一处房屋。听说如果在租赁期间房屋受损，需要由租户承担责任。我想问一下，如果是外力导致房屋受损，外籍租户是否承担赔偿责任？

读 者 普莱斯

普莱斯：

你好!一般而言，在租赁合同中，除当事人另有约定外，非因承租人过错导致租赁物受损的，责任不应由承租人承担。不过，外力导致房屋受损，可以分为多种情况，需要综合分析导致房屋受损的具体原因。具体为您解释如下：

●自然灾害等不可抗力造成房屋受损

房屋交付后，因暴雨、洪水、地震等不可抗力造成房屋受损的情况，由房屋所有人，即出租人承担受损后果，承租人不需要承担责任。

根据民法典第七百二十九条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

若是相对较新的房子有毁损，可以查看《住宅质量保证书》(由房地产开发企业在商品房交付使用时提供给购房者)的相关内容，看抗洪抗灾等级是否符合保证书上的标准。如果在保证书规定的抗灾等级内发生问题，业主可以要求开发商给予赔偿。开发商拒绝修复或者合理期限内拖延修复的，业主可以自行修复，修复的费用可以要求开发商承担。

●施工外力造成房屋受损

若因相邻房屋原因(如装修不当、室内设施管理不善等)或者高强度大范围的铁路公路施工造成房屋损失的，可要求相邻业主或者施工单位及时排除妨碍、消除危险并赔偿相应损失。

民法典第二百三十八条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。民法典第二百九十六条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。因此，若因施工造成他人不动产或者动产损害的，侵权方应当依法承担侵权责任。在租赁合同存续期间发生此类房屋受损情形，损失不由租户承担。

●租户个人使用不当造成房屋受损

依据民法典第七百一十四条、第一千一百六十五条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。以租户不当使用电器造成房屋起火的情形为例。如果火灾发生于房屋内，起火点位于承租人管理范围之内，承租人负有采取防范措施以确保房屋安全的合同义务，其在主观上应尽到善良管理人标准下的谨慎。如果承租人怠于履行安保义务，导致火灾发生，则承租人的行为是损害发生的适当条件，二者之间具有相当因果关系。虽然房屋受损是外力(火灾)造成，但该外力的原因是承租人没有尽到相应的审慎义务，由于承租人的过错引起了火灾并造成对房屋的侵害，侵权行为成立，承租人应承担侵权责任，赔偿出租人的财产损失。反之，如果该火灾是其他邻居的过错导致的，则房屋受损与承租人无关。

●租房前可核实是否已购房屋保险

您可在租房前，和房屋所有人确认房屋是否购买过相关房屋保险。如果房东为房屋购买了保险，房屋发生损坏时，按照保险合同约定，保险公司需承担赔偿。保险事故发生后，按照保险合同请求保险人赔偿或者给付保险金时，投保人、被保险人或者受益人应当向保险人提供其所能提供的与确认保险事故的性质、原因、损失程度等有关的证明和资料。

律师提醒：不论是什么原因造成居民的住房损坏，当事人要注意保留好相应的证据材料。必要时，可先行寻求专业律师帮助，及时有效地维护个人的合法权益。

(北京市公衡律师事务所律师 高彦丽)