四三三四都税好，高人指点十言头，准确解释落实

碧桂园境外债务重组有了新进展。

1月9日晚间，碧桂园（02007.HK）披露了境外债务重组及业务发展的最新情况。碧桂园已与由七家知名银行组成的协调委员会达成共识，此提案构成进一步谈判和具体文件的框架，是其在落实重组方面的重要里程碑。倘若落实，该重组提案将使碧桂园实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元。

业内研究人士认为，如果重组能顺利达成，将有助于修复公司的资产负债表，大幅延长债务的偿还期限，并为公司经营状况的根本改善奠定基础，同时这也将为其他房地产企业提供一个可借鉴的案例。

境外债务重组达成关键共识

1月9日晚间，碧桂园宣布，其境外债务重组提案的关键条款，及其已与由七家知名银行（均为碧桂园长期业务伙伴）组成的协调委员会达成共识，此提案构成进一步谈判和具体文件的框架，旨在成功落实集团的境外债务重组，此进展标志着该公司在成功落实重组方面的重要里程碑。

简单来看相关条款关键点：

a. 目标减少债务最多116亿美元；

b. 缓冲时间

在目前的条款下达成了：

将集团债务的到期时间延长至最多11.5年，使得公司可以在中短期内专注于交付住房、重振境内运营、保持资产价值；

重组方案使公司有权选择实物支付利息（即发行额外的新债务工具代替现金付息），给予了公司一定的空间，以确保公司可在尽可能最大化资产价值的前提下完成重组后境外债务的偿付义务。

c. 极低的利息水平

拟议重组方案的加权平均利率将降低至约2%，参考行业已有重组方案，预计重组完成后短期内的实际现金付息年利率将更低，较重组前的加权利率约6%将有明显下降，达到了目前市场上的最低利率。

d. 以中银香港、建银亚洲作为牵头行的三笔银团，已成立由 7家商业银行组成的银行协调委员会，已向公司确认目前的方案框架已经构成了进一步谈判的基础，标志着公司重组取得重大进展里程碑；其支持公司进行最多11.5年的债务延展及降低融资成本，充分支持公司应对当前的挑战。

知情人士称，目前碧桂园已经收到不少债权人的表态，表示愿意长期支持公司度过当前的难关，同时期望公司能够尽快完成重组。

碧桂园表示，对若干银行对长期支持公司应对当前挑战所表现出的兴趣感到特别高兴。

分析人士认为，债务重组工作的推进，不仅是应对当前困境的必要手段，更是为公司未来的发展铺平道路的关键一步。长远来看，也有利于保护业主、员工、债权人和合作伙伴等各利益相关方的合法权益并实现价值最大化。

华泰证券研究认为，出险房企债务压力减轻，一方面有利于房企本身基本面改善，另一方面则有助于出险房企有更多资源用于保交楼，降低近年行业层面的“期房”信任问题，改善新房销售预期。

控股股东债转股支持

值得一提的是，碧桂园在公告中还透露了其控股股东的支持措施。

碧桂园公告，该公司的控股股东正在考虑将本集团未偿还本金总额11亿美元的现有股东贷款转换为该公司或附属公司的股份，具体条款有待协定。此提案再次体现了控股股东对集团长远成功的信心。

据介绍，碧桂园成立至今，其控股股东及家族通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等多种方式已累计支持集团总额约416亿港元，且未减持股票，其中2021年至今累计向公司提供折合约96亿港元的无息无抵押借款等现金支持，展现出了对公司的坚定支持。此外，在416亿港元的流动性支持外，家族还以自持的其他资产，为集团在银行间市场交易商协会发行的15亿港元中期票据提供了担保。

碧桂园在公告中还透露，截至2023年12月31日，就境外债务而言，该公司有应占有息负债总额（不包括应计利息）约164亿美元，其中包括现有债券债务的未偿还本金额约103亿美元、现有银团贷款债务的未偿还本金额约36亿美元、股东贷款的未偿还本金额约11亿美元及其他有担保及无担保债务的未偿还本金额约14亿美元。

修复资产负债表+保交房

对于碧桂园而言，该公司已经透露，2025年的主要目标是保交房+修复资产负债表。

1月6日，碧桂园召开2025年第一次集团月度管理会议。碧桂园集团董事会杨惠妍就当前政策及市场环境、集团当前重点工作、未来发展及人才战略进行分析。

面对充满挑战与机遇的2025年，杨惠妍提出全年工作核心仍是保交房和修复资产负债表，并鼓励全体员工全力以赴，确保各项工作顺利推进，为该公司的长远发展奠定坚实基础。

碧桂园公告中披露，截至2023年12月31日，碧桂园控制超过3000个开发项目，可售合同总面积约9000万至9200万平方米。该等项目包括：马来西亚、泰国、澳洲、印尼、美国、印度、英国等9个国际市场的29个开发项目，以及位于中国内地的超过2900个境内开发项目。此外，该公司还有约130万至140万个车位可供出售。

据了解，碧桂园正积极采取措施自救，开源节流、降本增效，努力促进销售、盘活资产，为保交房提供资金支持，进而促进公司整体运营的良性循环。

在盘活资产方面，碧桂园透露，自2022年以来已处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超600亿元。例如，2023年8月，碧桂园出售了其所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权，回笼资金12.92亿元。2024年12月，碧桂园彻底清仓转让持有的长鑫科技1.56%股权，总代价20亿元，拟将出售事项所得款项用作一般营运资金，目前打算主要用于保交楼等项目建设开支。