此命生來帶桃花，答案解释落实

一、福州市经济发展情况

1、福州市经济发展总体情况

经福州市统计局核定，2024年1-11月全市规模以上工业增加值同比增长9.1%，全市固定资产投资同比增长7.2%，社会消费品零售总额4808.74亿元，同比增长5.4%，金融机构存款余额（本外币）25349.32亿元，累计同比增长8.4%，金融机构贷款余额（本外币）25690.16亿元，累计同比增长4.6%。

2、福州市城市规划及政策分析

2024年9月，福建省住房和城乡建设厅发布了《关于进一步促进房地产市场消费若干措施的通知》，为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署和省委、省政府工作要求，加快构建房地产发展新模式，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，结合福建省实际，就进一步促进房地产市场消费有关措施通知如下：进一步用好城市调控自主权，取消普通住宅和非普通住宅标准；落实个人住房贷款政策，最低首付比例统一由25%下调至15%，不再区分首套和二套住房；加大住房公积金购房支持力度；促进房地产市场交易，支持有条件的城市发放购房补贴，支持有需求的城市购买符合相应条件的存量住房作为保障性住房。

2024年10月，福州市住建局等六部门联合发布《关于进一步优化房地产相关政策的通知》，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，加快构建房地产发展新模式，更好满足居民家庭刚性和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经福州市政府同意，就进一步优化福州市房地产相关政策通知如下：优化住房信贷政策（首付比例统一调整为不低于15%，不再区分首套房和二套房）；促进房地产市场交易；支持商品房营销推广；调整项目开发条件（商品住宅用地出让前，由属地区政府负责，市教育局指导，确定划片学校，并由市自然资源和规划局在土地出让公告中予以明确）。

二、福州市土地市场状况分析

福州市2024年四季度招拍挂土地供应幅数为52幅，供应面积116.55万平方米；成交幅数46幅，成交面积108.17万平方米，成交总额为216.82亿元。

福州城区整体土拍情况以国企为主角，除了大部分国企兜底外，还有了一个新的变化，新地块出让前就明确了学区划片，这一做法通过划片学校增加地块附加值，进而提高地块吸引力，也为购房者提供了更多的确定性。同时福州市加大了中心城区优质住宅地块的供应，以吸引房企积极参与拿地，特别是进入第四季度，土地出让速度明显加快。从地块分布来看，鼓台、金山、东二环等核心板块成为众房企争抢的香饽饽。国企的积极参与成为一大亮点，城乡建总、左海集团、榕发地产等国企在多次土拍中表现出色，成功竞得多幅优质地块，成为拿地的主力军，这些国企不仅资金实力雄厚，而且拥有丰富的开发经验和优质的土地资源，为福州的房地产市场注入了更多的活力和创新元素。

三、福州市房地产市场状况分析

从成交量来看，福州市2024年四季度商品房成交面积达87.57万平方米，环比上涨25.6%，同比下降10.82%。其中晋安区与仓山区为拉动全市整体市场的成交量起到了关键性作用。

从成交均价来看，福州市2024年四季度商品房成交均价为21,172元/平方米，成交均价持续回暖，创造近两年来新高，环比上涨16.78%，同比上涨8.45%。其中，鼓楼区成交均价超越台江区重新登顶榜首，以31,707元/平方米的价格领跑福州商品房成交均价，台江区成交均价以27,011元/平方米紧追其后。

四、福州市新建商品住宅市场状况分析

1、福州市新建商品住宅整体市场状况分析

①供需状况分析

2024年四季度福州市新建商品住宅供应面积为33.67万平方米，环比上涨14.60%，同比上涨10.36%，成交面积为43.68万平方米，环比上涨62.14%，同比上涨45.21%，供需比为0.77，成交量及供应量整体呈现供不应求的趋势。

②成交均价分析

2024年四季度福州市新建商品住宅成交均价为29,674元/平方米，同比上涨14.56%，环比下跌1.01%，成交均价同福州市商品房整体趋势一样大幅回暖。

③成交结构分析

从2024年四季度新建商品住宅成交面积结构来看，刚需户型及首次改善户型成为成交的主力户型。据统计，面积在70-144平方米区间范围内的成交套数占总量的71%，与去年同期相比上升16个百分点。而大户型成交情况维持稳定，面积在160平方米以上范围内成交套数为625套，占总量的18%，但与去年同期相比下降6个百分点。

从成交价格看，全市新建商品住宅成交单价在20,000元/平方米以上的占总量的71%，较去年同期相比下降4个百分点，住宅成交总价在200万以上的占总量的70%，与去年同期相比下降6个百分点。

2、福州市新建商品住宅区域性分析

①仓山区新建商品住宅市场

2024年四季度仓山区新建商品住宅供应面积为11.37万平方米，环比上升79.62%，同比上升15.20%；成交面积为13.11万平方米，环比上升41.88%，同比上升59.10%。

2024年四季度仓山区新建商品住宅成交均价为20,834元/平方米，环比下降0.25%，同比下降17.61%。

②鼓楼区新建商品住宅市场

2024年四季度鼓楼区供应面积为10.11万平方米，环比上涨41.40%，同比上涨400.49%；成交面积为6.25万平方米，环比上涨194.81%，同比上涨1636.11%。供应面积和成交面积齐创历年住宅市场新高。

2024年四季度鼓楼区新建商品住宅成交均价高达56,407元/平方米，环比上涨50.68%，同比上涨60.6%，成交均价同样创造历年新高，主要原因是鼓楼作为中心城区豪宅市场的崛起，总价2000万元以上新房成交量亦创历史新高。

③晋安区新建商品住宅市场

2024年四季度晋安区新建商品住宅供应面积为8.44万平方米，环比下降14.31%，同比上涨27.69%；成交面积为17.80万平方米，环比上涨72.98%，同比上涨52.01%。

2024年四季度晋安区新建商品住宅均价27,377元/平方米，环比下降2.21%，同比下降6.51%。

④台江区新建商品住宅市场

2024年四季度台江区供应面积为3.75万平方米，环比上升5.63%，同比下降23.78%，成交面积为3.28万平方米，环比上升40.17%，同比下降44.41%。

2024年四季度台江区新建商品住宅成交均价为41,148元/平方米，环比下降2.77%，同比下降11.82%。

⑤马尾区新建商品住宅市场

2024年四季度马尾区新建商品住宅无供应面积，成交面积3.25万平方米，环比上升10.17%，同比下降16.45%。

2024年四季度马尾区新建商品住宅成交均价为14,956元/平方米，环比上涨15.2%，同比下降7.74%。

五、福州市非住宅市场状况分析

1、福州市商业房地产市场状况分析

从供应量来看，福州市2024年四季度商业房地产供应面积为1.51万平方米，环比下跌18.82%，同比下跌27.75%；从成交量开看，福州市四季度商业房地产成交面积为2.63万平方米，环比下跌28.34%，同比下跌68.58%；从成交价格来看，福州市四季度商业房地产成交均价为30,234元/平方米，环比下降9.25%，同比下降5.80%。

从成交结构来看，2024年四季度中小面积商业用房作为成交的主力户型。据统计，面积在90平方米以下区间范围内的成交套数占总量的59%，但与去年同期相比下降10个百分点。从成交价格来看，高价位的商业房地产仍占大头，其中成交总价在200万以上的占总量的53%，但与去年同期相比下降7个百分点。

2、福州市办公房地产市场状况分析

从供应量来看，福州市2024年四季度办公房地产供给依旧挂零；从成交量来看，福州市四季度办公房地产成交面积为2.46万平方米，环比上涨11.82%，同比下降65.06%；从成交价格来看，福州市四季度办公房地产成交价格为17,699元/平方米，环比下降4.48%，同比下降2.20%。

从成交结构来看，2024年四季度小面积商务用房依旧作为成交主力户型。据统计，面积在50平方米以下区间范围内的成交套数占总量的62%，与去年同期相比持平。而从成交价格来看，办公房地产成交总价在100万以下的占总量的74%，与去年同期相比上涨15个百分点。

六、后市展望

2024年，福州楼市经历了政策的调整和松绑，给购房者和房企带来了不少惊喜。首先是517楼市新政的出台，降低了房贷利率和首付比例，使得购房者能够享受更低的购房成本；其次是国庆节新政的发布，统一调整了住房贷款首付比例和贷款年限，进一步降低了购房门槛。2024年，福州楼市另一个最大特点就是豪宅市场的卷起，过去几年，豪宅一直是楼市的避风港，而在下半年，福州的豪宅市场开始竞争激烈，建发、绿城、保利等知名房企纷纷推出豪宅项目，通过产品力和营销策略吸引购房者。与此同时，福州国企也开始崛起，准备推出区域性大政策，福州市属国企已经搭建起了相应的框架，并形成了自己的品牌力。

展望2025年，基于此前中央经济工作会议的定调，政策将在实质上加快行业去库存步伐，并减轻投资端的资金压力；另一方面，福州楼市四季度以来新房市场销售转好，政策宽松基调仍将延续，随着需求端预期不断改善，也有望推动行业投资端信心回升。

（国策福州分公司 王烨）

（转自：国策评估）