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守艺人：手打夹钢菜刀，一把能用三十年！
21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道
形势所迫，出险房企在2024年纷纷调整偿债策略。
由于融资渠道对出险房企已基本关闭加之销售规模大幅下滑，出险房企自身已基本丧失造血能力，房企在化债上已基本没有负担，它们不再仅关注债权人的接受程度，而更着重考虑自身的偿债能力，再以此作出安排。
去年以来，房企削债的力度明显增加，融创推出的境内债二次展期方案削债比例超过50%，旭辉则计划将68.6亿美元的境外存量债削减至少33亿美元，龙光境外债削债比例更是大胆，其拟削减债务超过七成，房企已经越来越不“在乎”债权人了。
除了上述房企外，金科股份则积极推进破产重整，目前已与20余家财务投资人签约，累计签约财务投资部分的募集资金达18.72亿元，达成重整协议要求，实现满额签约。
从现实情况看来，出险房企的第一要务是保交楼，在此以外的债务处置都将让位于此。2025年仍将是房企的偿债高峰期，基本面如若未有反转，房企削债的力度或将有增无减。
大幅度削债
多数二次展期的房企采取的方式均是大幅削减现金偿付的比例。
以融创为例，融创为155亿元境内债展期给债权人提供了四种选项，分别是折价回购、债转股、以资抵债、留债展期。
其中，融创拟以不超过8亿元现金，按面值15%的价格折价要约回购债券，对应化债约50亿元；债权人也可选择将境内债券转为融创中国的境外股票收益权，转股价格8-10港元/股，转股份额大约3亿股-4亿股，预计化债约20-30亿元。
以资抵债方面，融创计划成立服务型信托以资抵债，以某个项目的土地应收账款为底层资产，100元债券本金转换为35元的信托份额，预计化债约20-30亿元，四年内兑付完毕。留债展期方面，债券利息统一降低至1%，第5年开始兑付本金，最长展期9.5年。
尽管这一展期方案并不那么友好，但融创仍然获得了不少债权人的支持。目前，融创10只境内债已经有8只展期通过。
一位持有较多房企境内债的私募机构创始人告诉21世纪经济报道记者，“市场的行情暂时还没有到反转的时候，房企的经营还是老样子。债权人觉得方案不好，也很少会采取极端的方式，尤其是境内债。”
融创是典型的化债样本。境外债方面，房企在削债方面也同样不遗余力。
以旭辉为例，去年1月，旭辉控股向境外债务的协调委员会和债券持有人小组提出新一版全面解决方案，目标是削减约33亿美元至40亿美元的境外债务；截至去年11月28日，旭辉控股宣布，已与持有未偿还本金总额约87.36%的债权人正式签订重组支持协议。
“先头部队”行动，更多房企纷纷效仿。龙光就是其一。龙光近期提供的境外债重组方案也给出了四种方式，分别是：现金支付、短期票据、强制可转债和长期票据。龙光控股境外债留债额约为24.19亿美元，综合削债比例将超过70%。
这一方案对债权人算不上友好。
接近龙光的人士告诉21世纪经济报道记者，基于目前的行业现状，境外债权人对房企的债务重组想法已经发生重大变化，债权人的预期逐步回归现实。只要房企债务重组能够拿出足够的资源，公平公正对待，债权人通常都会给予支持。大多数债权人要求龙光尽快推出方案，相较于方案本身，他们其实对债务重组完成的时间更加关心。
元气待恢复
房企化债，旨在争取“活下去”。如若未能够恢复正常经营，房企即便给出清偿率非常高的方案也是徒劳。
一个直白的数据是，克而瑞数据显示，2024年房企债券到期规模4828亿元，而发行规模仅有2158亿元，这中间存在不小的缺口，不少房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。
未能“借新还旧”，自然要从存量做文章。故而，房企当前采取“以时间换空间”的方式进行债务重组，其实也是势在必行，且目前有意愿进行债务重组并与债权人进行谈判的房企，在债权人看来已经是具有较强偿债意愿的个体。
需要提醒的是，2025年房企仍将面临较高的债务压力。根据克而瑞发布的数据，2025年债务到期规模甚至要高于2024年，达5257亿元；其中2025年第三季度为偿债高峰，到期规模约1574亿元。克而瑞称，在市场销售持续低迷背景下，房企2025年的债务压力仍然较大。
多数房企也表达了相似的说法。龙光控股在债务重组公告中也坦言，房地产行业在2024年面临销售低迷和资产价值贬值的双重压力，龙光控股的营运及债务偿还压力加剧。重组方案旨在通过减轻债务负担、恢复资本结构和促进内部生产及营运的正常运转，来释放其资产的潜在价值，并保护利益相关者的利益。
事实上，2025年债权人对房企出险这件事已经看得相对平淡，他们会更关注的是，目前尚在犹豫期的中大型房企会否有意愿和能力拿出重组方案，这方面的代表例如碧桂园，又如境外债规模占比较高的佳兆业。
华泰证券在近期的一份分析报告中指出，过去出险房企境内债务重组方式较为单一，基本以部分或全部公开市场债券的展期为主。出险房企普遍对境内债选择展期的原因在于希望“以时间换空间”，期待地产市场回暖后能够借助销售回款偿还展期的债务。
在债权人预期已经足够低的情况下，房企的谈判空间将明显加大，房企能否推出重组方案其实只在于对未来“活下去”可能性的预测。华泰证券提醒，过去三年房地产市场延续调整趋势，叠加出险房企自身销售表现仍弱于大盘，导致出险房企的境内债偿还依然面临不确定性的风险。