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北京市（东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、丰台区、石景山区、海淀区、门头沟区、房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区）
上海市（浦东新区、徐汇区、黄浦区、杨浦区、虹口区、闵行区、长宁区、普陀区、宝山区、静安区、松江区、嘉定区、金山区、青浦区、奉贤区）
成都市（锦江区，青羊区，金牛区，武侯区，成华区，龙泉驿区，青白江区，新都区，温江区，双流区，郫都区）
长沙市（芙蓉区，天心区，岳麓区，开福区，雨花区，望城区）
昆明市（五华区，盘龙区，官渡区，西山区，东川区，呈贡区，晋宁区，富民区）
广州市（荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区）
深圳市（罗湖区、福田区、南山区、宝安区、龙岗区、盐田区）
杭州市（上城区、下城区、江干区、拱野区、西湖区、滨江区、余杭区）
武汉市（江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、江夏区、沌口区、蔡甸区、东西湖区、经济开发区、东湖高新区、）
西安市（新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区）
苏州市（虎丘区、吴中区、相城区、姑苏区、吴江区）
南京市（玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、下关区、浦口区、栖霞区、雨花台区、江宁区、）
宁波市（海曙区、江东区、江北区、北仑区、镇海区）
天津市（和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、塘沽区、汉沽区、大港区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区）
无锡市（梁溪区、滨湖区、惠山区、新吴区、锡山区）
合肥市（蜀山区、包河区、庐阳区、瑶海区、政务区、经济技术开发区、高新区、滨湖新区、新站区）
福州市（鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区、晋安区、长乐区）
南宁市（兴宁区、青秀区、西乡塘区、江南区、良庆区）
太原市（小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区）
南昌市（东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、新建区）
兰州市（城关区、七里河区、西固区、安宁区、红古区）
詹姆斯·古恩：新DC宇宙中不会再有蝙蝠侠起源故事
摘要
历史降息周期中，美国房地产市场回暖节奏。目前美国处在1818年以来的第11个长周期的繁荣阶段，短周期跨度在3-5年左右，主要受到美债长端利率的影响。从1980年以来的降息周期来看，美国新屋销售增速拐点通常出现在降息时点前后。经济硬着陆下，除新冠疫情冲击之外，美国新屋销售同比出现向上拐点滞后于30年抵押贷款固定利率出现向下拐点平均约8.6个月；经济软着陆下，美国新屋销售同比出现向上拐点滞后于30年抵押贷款固定利率出现向下拐点平均约3个月。
三个维度看美国地产现状：需求、供给以及价格。1）需求端：美国当前新屋销售表现活跃，2024年11月新屋销量同比增长8.7%，保持快速增长态势，在美联储9月降息之后，10月美国成屋销量同比转为上涨，11月同比涨幅走扩至6.1%，创下三年以来的最大涨幅。当前由于房价高企，美国居民住房负担能力较弱，但其中高利率的拖累作用正逐步减弱，有望带动成屋销售回升；2）供给端：截至2024年11月末，美国新屋和成屋的总库存约为182.3万套，仍位于2000年以来的低位水平，其中新屋供给短期或继续保持充裕，成屋供给受利率“锁定效应”限制，库存仍处于低位。利率下降后“锁定效应”限制有望逐渐解除，成屋供给有望回升；3）价格端：近月来美国房价总体涨幅收敛，9月标准普尔/CS房价指数同比上涨3.9%，较今年2月份峰值6.57%下滑了约2.67个百分点。其中，新屋售价中位数自2022年10月以来持续走低，而成屋售价中位数则保持在高位，2024年11月同比增长4.7%，后续若利率降低，成屋销售和供给都有望增多，房价上涨压力或不大。
美联储开启降息后，美国楼市走势将如何。2024年新一轮的降息周期开启，美联储累计降息100个基点至4.25%-4.50%水平。根据联邦住房金融局的工作论文，抵押贷款市场利率每超过存量抵押贷款利率1个百分点，房屋出售的可能性就会降低18.1%。在市场利率下行至存量抵押贷款利率水平之前，美国成屋市场或继续受到利率锁定效应的影响。截至2024年第二季度，美国存量抵押贷款利率约为4.2%，12月美联储放鹰之后市场利率再度升至6.7%左右，虽然存量抵押贷款利率也在缓慢上升的过程中，但市场利率可能至少还需要下降250个基点，才能提振美国地产市场。目前美联储再度放鹰，若后续利率下降速率偏慢，美国地产市场复苏仍需时日。
美国地产周期对国内出口链的影响。美国房地产周期波动主要影响国内地产后周期产业链出口，但家具、家电等出口对美国出口的依赖度近年来逐步下降。从历史数据上看，除了疫情期间出现了背离，美国新屋开工增速通常领先国内家具出口3个月左右；我国家电（比如冰箱）出口增速与美国成屋销售增速相关度更高，美国成屋销售领先我国家电出口约3个月。后续随着地产销售改善，美国批发商可能将延续补库，带动中国家具、家电出口，但补库的节奏或与美国利率下降的速率有关。另外，特朗普上台之后中美之间的贸易关系存在较大不确定性，在关税实际落地之前，美国批发商可能也会提前囤积库存。
风险提示：美联储货币政策变动超预期，美国经济大幅波动。